수요억제 앞서 공급확대 정책 이뤄져야
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| ▲ 2020년 한 해가 저물고 있는 현 시점, 올해 가장 뜨거운 이슈 중 하나는 부동산 문제였다.(사진=세계로컬타임즈DB) |
[세계로컬타임즈 김영식 기자] 현 정부 출범 이후 부동산 관련 대책만 무려 24차례나 쏟아졌으나 여전히 전국 집값은 잡히지 않고 있다. 올해도 이같은 정부 기조가 유지된 가운데 수도권 대부분을 규제지역으로 묶는 지난 6‧17대책 이후 되레 주택가격이 오른 것으로 나타나 논란이 확산됐다.
고강도 규제가 잇따랐으나 풍선효과 등으로 시장이 반응하면서 관성만 쌓여간 것 아니냐는 분석이 제기된다. 특히 그동안 수많은 정부의 부동산 정책이 수요억제에 초점이 맞춰졌던 만큼 공급확대 문제가 먼저 해소돼야 한다는 지적이 나온다.
◆ 규제 이후 서울아파트값 상승률 3배↑
30일 부동산업계에 따르면 정부는 지난 6월 부동산규제에 따른 풍선효과를 사전에 막겠다는 등의 이유로 사실상 경기도 전역(일부 제외)을 규제지역으로 묶는 초강수를 뒀다. 인천도 강화‧옹진군을 제외한 모든 자치구를 규제지역에 포함시켰다.
지방도 예외는 아니었다. 대전 대다수 지역(동‧중‧서‧유성‧대덕)과 충북 청주시까지 규제 대상에 올랐다.
그러나 6개월여 흐른 현 상황으로는 기존 정부 의도대로 풍선효과 차단에 따른 집값 안정은커녕 규제 전후 시점을 비교하면 오히려 규제 이후 상승폭이 확대됐다.
분양평가업체 리얼하우스가 ‘KB부동산 리브온’ 자료를 분석한 결과, 6‧17대책 발표 이전인 1월부터 5월 사이 서울 아파트가격은 2.9% 오르는 데 그쳤다. 하지만 발표 이후 5개월(7~11월)동안 아파트가격 상승률은 8.2%에 달했다. 결국 규제 전후 아파트가격 상승폭이 2.9배나 커진 셈이다.
이같은 경향은 경기도도 마찬가지다. 1~5월 사이 경기도 아파트가격은 6.8% 올랐으나 7~11월 기간 8.3%로 상승곡선이 더욱 가팔라졌다.
경기권역 내에선 특히 서울 접경지역 상승폭이 더욱 컸다는 분석이다.
규제로 묶인 지역 가운데 6‧17대책 발표 이후 집값이 가장 많이 오른 곳은 경기 광명시다. 발표 이전 광명시 아파트가격 상승률(1~5월)은 4.3% 수준이었으나, 이후 7월~11월 기간 12.9%까지 치솟았다.
이어 ▲구리시(10.7%→12.5%) ▲남양주시(6.3%→11.7%) ▲용인시(9.1%→11.2%) ▲하남시(6.5%→11.0%) 등도 상승폭이 가팔랐다.
리얼하우스 김병기 팀장은 “경기도 전역이 규제지역으로 묶이면서 기존 지정돼 있던 서울과 경기 광명시‧구리시‧남양주시 등 서울 접경지역 아파트가격이 오히려 요동쳤다”면서 “부동산규제가 동일해지면서 주변 지역으로 분산됐던 주택수요가 다시 주요도시로 몰리고 있기 때문”이라고 설명했다.
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| ▲ 자료=리얼하우스 제공 |
실제 비규제지역 중에선 김포시와 파주시 아파트가격이 요동쳤다. 이들 지역은 대표적인 풍선효과 사례로 지목된다. 김포시 아파트값은 1월~5월 사이 1.6% 올랐으나 발표 이후엔 24.8%(7월~11월)까지 폭등했다. 파주시도 2.4%에서 10.2%로 상승폭이 급격히 확대됐다.
하지만 이외 비규제지역은 부동산시장에서 거의 힘을 발휘하지 못했다. 양평군 7~11월 상승률은 1.7%에 그쳤으며 이천시 1.4%, 동두천시 1.3% 수준으로 매우 미비했다. 또, 가평군과 연천군, 포천시의 아파트가격은 전혀 변동이 없었다.
결국 비규제지역 가운데 김포시‧파주시를 제외하고는 풍선효과가 나타나지 않은 셈이다.
하남시 한 중개업자는 “과거 서울시가 처음 규제지역으로 묶인 이후에도 아파트가격이 여전히 우상향하는 모습을 보였다”며 “성남시 분당구나 과천시‧광명시‧하남시 등도 규제 발표 이후 똑 같은 현상이 되풀이되고 있다. 규제지역의 학습효과가 반복적으로 이뤄짐에 따라 규제 강화에 따른 시장 불안감도 그만큼 사라진 셈”이라고 분석했다.
◆ 양도세 중과로 다주택자 매도 꺼려
업계 일각에선 이외에도 ‘다주택자 양도세 중과세’와 ‘임대사업자 등록제도’가 집값 상승의 주요 요인으로 작용했다는 주장이 나온다.
다주택자들이 규제지역에서 가중된 양도세 부담으로 매도 자체를 꺼리고 있다는 것이다. 게다가 정부가 과거 임대사업자에 다양한 세제혜택을 제공해오던 대신 장기간 매도(최고 10년)를 못하게 꽁꽁 묶어버리면서 공급물량도 덩달아 감소했다.
임대사업자가 늘어난 만큼 공급이 줄어들 수밖에 없는 구조가 형성됐으며, 이는 결국 공급이 수요를 받쳐주지 못하면서 아파트값 폭등으로 이어졌다는 지적이다.
앞서 정부는 지난 17일 규제지역의 범위를 확대하는 대책을 급하게 내놨다. 이번엔 경기도 파주시를 비롯해 부산 9곳, 대구 7곳, 울산 2곳 등 전국 37곳을 규제지역으로 묶었다.
되풀이되고 있는 현 정부의 ‘규제 러시’가 지속적으로 부작용을 보이고 있는 가운데 사실상 수요만을 억제하는 대책에 그치고 있다는 지적이 쏟아진다. 부동산시장 안정화를 위해선 수요 억제에 앞서 공급 확대가 선행돼야 한다는 목소리가 높아진 상황이다.
‘수요 억제’ 일변도의 정책은 기존 부동산 공급은 물론 신규공급마저 차단할 수 있어 장기적인 관점으로 보면 오히려 주택가격 상승을 부추기는 부작용을 초래할 수 있기 때문이다.
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